Il rischio ambientale nel settore immobiliare
Come stimare gli edifici industriali e commerciali
La stima di un immobile è legata al valore di mercato e a quello catastale. Il primo permette di determinare il prezzo di vendita, mentre il secondo consente di individuare la base imponibile per l’applicazione delle imposte sulla proprietà.
Storicamente la valutazione degli immobili a fini fiscali si è basata su criteri di tipo edilizio-urbanistico, rispondenti prevalentemente a logiche di attrattività commerciale. In seguito si è deciso di prendere in considerazione anche l’impatto dell’edificio in rapporto al ciclo di vita dei materiali e degli elementi che lo compongono.
Per gli immobili commerciali (uffici, negozi, industrie) un elevato rischio ambientale, inteso come esposizione a situazioni dannose per la salute e il comfort, può causare: difficoltà di attrazione e fidelizzazione dei tenant, mancato raggiungimento dei requisiti di sostenibilità previsti per il settore con conseguenti penalizzazioni, maggiori oneri di gestione, contenziosi e richieste di risarcimento, difficoltà di vendita.
Il cambiamento climatico espone i patrimoni immobiliari a rischi finanziari: entro il 2050 si ipotizzano svalutazioni medie dal 15% al 35%. In tale contesto si può collocare anche il dibattito sulla Direttiva Europea Case Green.
Fino ad oggi sono stati considerati solamente gli eventi atmosferici catastrofici (innalzamento dei mari, incendi e uragani) ma non l’effetto delle elevate temperature, che espone le zone costiere del mondo alla concreta possibilità di sprofondare. Ciò ha determinato un paradosso tale per cui il valore di questi immobili non incorpora appieno il rischio ambientale ad essi associato e di conseguenza non si riflette sul prezzo di vendita.
Secondo il parere degli esperti, entro il 2100 Venezia diventerà una città subacquea. Eppure, nella classifica dei 50 quartieri più cari d’Italia, ben sette appartengono al capoluogo veneto.
Un esempio simile si trova negli Stati Uniti. Gli scienziati ritengono che, a prescindere dalle misure intraprese dal Governo, la Florida e in particolare la città di Miami verranno comunque sommerse dalle acque. Eppure, analizzando il Prime Price Forecast (l’indicatore delle località in cui i prezzi delle case cresceranno nei prossimi 12 mesi), Miami risulta al primo posto negli Stati Uniti e al secondo nel mondo con un incremento medio previsto del 5%.
Sebbene non sia facile allineare tutti i criteri di valutazione, gli esperti del settore devono saper analizzare il contesto, la documentazione e i dati relativi ad ogni singolo immobile per valorizzarlo appieno. I consulenti Medianord sono a Vostra disposizione per effettuare le migliori stime immobiliari: info@medianord.it